부동산 과다법인의 기준, 리스크, 절세방안, 주식 양도세등 총정리

기업을 운영하다 보면 본업 외에 공장, 사무실, 창고 등 다양한 부동산 자산이 자연스럽게 늘어날 수 있습니다. 그런데 일정 수준 이상이 되면 ‘부동산 과다법인’으로 분류되어 주식 양도 시 높은 세율이 적용될 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?

이번 글에서는 부동산 과다법인의 기준과 판정 방법, 주식 양도세 리스크, 절세 방안까지 한 번에 정리해 드립니다.

부동산 과다법인이란?

부동산 과다법인이란 기업의 자산 중 부동산 관련 자산이 50% 이상을 차지하는 경우를 말합니다. 여기에는 토지, 건물뿐 아니라 지상권, 전세권, 임차권 등 부동산 취득 관련 권리도 포함됩니다.

자산 평가 시 유의사항

• 기본은 장부가액 기준
• 단, 기준시가가 장부가보다 30% 이상 높거나 차액이 5억 원 초과 시 기준시가 적용

부동산 비율별 분류

부동산 자산 비율	법인 분류
50% 미만	일반 법인
50% 이상	부동산 과다법인
80% 이상	초과다 법인 (특수 세무 적용)

비상장법인 주식 평가 방식

• 50% 미만: 순손익가치:순자산가치 = 3:2
• 50% 이상: 순손익가치:순자산가치 = 2:3
• 80% 이상: 순자산가치만 적용

즉, 부동산 비율이 높아질수록 주식 평가액이 부동산 가치에 크게 좌우되게 됩니다.

주식 양도 시 세금 차이

같은 주식을 양도하더라도, 부동산 과다 여부에 따라 적용되는 세율이 다음과 같이 달라집니다.

법인 유형	주식 양도세율 (지방세 포함)
일반 법인	20~25%
과다법인 (50% 이상)	6~45% (부동산 양도세율 적용)
초과다 법인 (80% 이상)	기본세율 + 10% 추가 가산

과점주주 주의사항

법인 주식의 50%를 초과하여 보유한 과점주주(특수관계인 포함)가 주식을 양도할 경우, 해당 거래는 부동산 양도로 간주되어 세금이 크게 늘어날 수 있습니다.

단기적 비율 조정의 한계

일부에서는 증자나 대출을 통해 부동산 자산 비율을 낮추려는 시도를 합니다. 하지만 세법에서는 양도일 기준 1년 이내 증가한 현금·금융자산은 자산총액에서 제외되므로, 단기적으로는 과다법인 회피가 불가능합니다.

절세 전략 및 사전관리 팁

• 자산구성 정기 점검: 부동산 비율이 50%를 초과하지 않도록 관리
• 비사업용 부동산 매각 또는 분할: 사용 빈도 낮은 자산의 매각 혹은 분할 법인화
• 타 자산 확대: 기계·재고·무형자산 등 비부동산 자산 비율 높이기
• 전문가 상담: 세무사 등과 함께 맞춤형 전략 수립

마무리

부동산 과다법인은 시간이 지나며 발생할 수 있는 자연스러운 상황이지만, 미리 점검하고 관리하지 않으면 주식 양도 시 막대한 세금 부담으로 이어질 수 있습니다.

정기적인 자산 구조 분석과 전문가의 전략 수립을 통해 불필요한 세무 리스크를 사전에 차단하시기 바랍니다.

필요 시 전문가 상담을 통해 구체적인 상황에 맞는 절세전략을 세워보세요.